各镇政府，冶金工业园、高新技术产业开发区、常阴沙现代农业示范园区、双山香山旅游度假区管委会，金港街道、后塍街道、德积街道办事处，市政府各部门、市直属各单位（公司），各条线管理单位：

    《张家港市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》已经市政府第32次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

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张家港市人民政府

2024年1月29日

（此件公开发布）

张家港市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范和完善我市工业用地二级市场管理，依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院办公厅bet36体育在线_bet36体育投注@：完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《江苏省人民政府办公厅bet36体育在线_bet36体育投注@：完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（苏政办发〔2020〕56号）、《苏州市人民政府印发bet36体育在线_bet36体育投注@：进一步完善我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见的通知》（苏府规字〔2022〕6号）等规定，结合本市实际，制订本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的工业用地。工业用地使用权转让、出租、抵押重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

第三条 工业用地二级市场交易应遵循依法依规、诚实守信、平等自愿的原则，相关主管部门负责管理和监督。

第四条 交易双方可自行协商交易，也可委托苏州市土地二级市场管理服务平台公开交易，达成交易一致意见后签订土地使用权二级市场交易合同。

第五条 市自然资源和规划局牵头负责全市工业用地使用权二级市场建设、监督管理等工作。发改、工信、财政、住建、国资、行政审批、市场监管、金融监管、税务等有关部门按照职责分工，加强协调配合，推动我市土地二级市场健康有序发展。

第六条 工业用地二级市场交易要以本市产业政策为导向，优先保障涉及市级以上重大产业项目、先导产业、先进制造业项目、投入产出水平高的项目、与产业链相关的配套产业等用地项目交易。

第七条 鼓励各区镇利用土地储备机构或政府平台公司参与土地资产收购、竞买，开发建设高标准厂房，对不符合规划或工业用地保障线外的低效工业用地，优先纳入收储范围。

第二章 交易条件

第八条 工业用地使用权转让、出租、抵押的，应符合相关法律法规有关土地使用权流转的规定，满足土地出让批准文件及合同约定的交易条件。

第九条 涉及司法处置的，对拟处置工业用地有规划要求、产业准入条件、投资发展监管要求的，相关主管部门及属地区镇应配合司法机关在拍卖公告中做好特别提示。

第三章 工业用地使用权转让

第十条 将各类导致工业用地使用权转移的行为都视为工业用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的工业用地使用权转移。工业用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第十一条 下列情形之一的，不得转让：

1．权属有争议的；

2．未取得不动产权证书或无法提供其他权属证明材料的；

3．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制建设用地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权的；

4．共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未依法经其他共有人同意的；

5．未达到法定土地开发要求的；

6．不符合出让条件约定的转让要求的；

7．国有企业、行政事业单位及下属企业建设用地使用权转让，未经国资主管部门批准的；

8．法律、行政法规禁止转让的其他情形。

第十二条 坚持以国土空间规划作为用地依据，依托工业用地保障线，引导工业向园区集中集聚。

第十三条 对于土壤污染重点监管单位土地使用权转让，转让前应由土地使用权人开展土壤污染状况调查。非土壤污染重点监管单位转让土地使用权时，鼓励转让方、受让方在转让前开展土壤污染状况调查。

第十四条 以划拨方式取得的工业用地使用权转让，需经依法批准，土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让款。

第十五条 以出让方式取得的工业用地使用权转让，在符合相关法律法规规定和出让条件等约定的前提下，充分保障交易自由，原出让条件对转让要求另有约定的，从其约定。

第十六条 以租赁方式取得的工业用地使用权转让，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经市自然资源和规划局同意或根据合同约定转让，原承租人退出，租赁合同约定的权利义务同时转让给受让人，由市自然资源和规划局与受让人重新签订国有土地租赁合同。

第十七条 以作价出资或入股方式取得的工业用地使用权转让，参照以出让方式取得的工业用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准，但应办理建设用地使用权变更登记。转让后，可根据权利人申请，保留作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

第十八条 强化自然资源、住建、产业主管部门和属地区镇协同配合，落实工业用地转让事前准入监管机制。由属地区镇负责对工业用地使用权转让的具体情形进行核实，确定拟在投资发展监管协议内签订的重要指标。

第十九条 在工业用地使用权转让的同时，受让方需与市政府或省级以上开发区管委会签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。土地转让后，出让条件载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。

第二十条 工业用地的分割转让，应符合规划设计、出让条件约定或划拨决定书规定，且满足安全、消防和环保等要求；分割转让部分应具备独立分宗条件，且须保证建筑功能完整性，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求；拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害相关权利人合法权益；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在转让合同中明确有关权利义务；未完成开发的，在不改变原出让条件约定或划拨决定书规定的前提下，按照批准的规划方案满足独立分宗条件、不损害建筑功能完整性的，可分割转让，分割转让时应明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容，作为建设用地规划审批和规划核实的依据。宗地分割后的地块使用年限与原剩余年限保持一致。

第二十一条 工业用地在满足原权利人自身需要后节余的部分，在符合规划条件、安全、消防、生态环境保护等要求的前提下，按规定办理手续后，可通过二级市场转让给符合产业要求和投入产出标准的其他企业。

第二十二条 界线相邻、用途相同且具备转让条件的多宗地块可合并为一宗地块转让。土地合并转让涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应当在合同中明确有关权利义务。

第二十三条 合并前各地块土地使用年限终止日期不一致的，经权利人书面同意，可按照最近的终止日期统一确定使用年期，也可以各地块剩余土地使用年期为基数，通过加权平均的方式确定合并后地块的土地使用年限终止日期，工业用地合并按各地块土地面积加权平均确定；不符合《划拨用地目录》的，可统一按不超过法定最高年限补办出让；合并前宗地涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种建设用地使用权类型的，原则上应统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款，合并后的土地使用年限可按各非划拨性质地块剩余土地使用年期加权平均确定。

第二十四条 探索工业用地预告登记转让制度。对工业用地未完成开发投资总额25%的，在确定投资开发意向后，可以为符合条件的意向投资人依法办理预告登记，由意向投资人先进行开发建设，待投资总额达到法定转让条件后，再依法办理建设用地使用权转让和不动产转移登记。预告登记证明可以作为意向投资人办理建设项目相关手续的依据，不动产登记机构需同步在原土地使用权证或者不动产证上对预告登记结果进行注记。

第二十五条 土地使用权人出资比例结构及项目公司股权结构改变的，行政审批部门接到工业用地企业变更登记申请后，应第一时间函告属地区镇，由属地区镇及时与股权转让意向人洽谈和约定后续监管的关键指标约定值。

第四章 工业用地使用权出租

第二十六条 工业用地使用权出租是指土地使用权人将依法取得的工业用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十七条 工业用地使用权出租期限由交易双方确定，最高不超过原土地出让合同约定的剩余使用年限，且不得超过20年。

第二十八条 工业用地使用权出租后，原土地使用权人继续承担出让合同、划拨决定书等用地批准文件中的权利与义务。租赁期内，因买卖、赠与或继承等原因导致土地使用权发生转移的，原出租合同对承租人和新的土地使用权人继续有效。

第二十九条 以划拨方式取得的工业用地使用权出租，应按有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

第三十条 以租赁方式取得的工业用地使用权转租的，应征得原出租人同意。承租人未经原出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第三十一条 以出让、作价出资或入股等方式取得的工业用地使用权，在符合法律法规、各项规划和有偿使用合同相关约定的前提下，可以全部或部分出租。属地区镇要加强对工业用地出租行为的管理，引导企业出租给符合产业结构要求的项目。

第五章工业用地使用权抵押

第三十二条 工业用地使用权抵押是指原土地使用权人作为抵押人将其工业用地使用权连同地上建筑物、其他附着物在不转移抵押财产占有的情况下作为债权担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

第三十三条 以划拨方式取得的工业用地使用权可以依法依规设定抵押权，抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

第三十四条 以租赁方式取得的工业用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

第三十五条 以出让、作价出资或入股等方式取得的工业用地使用权，可以设定抵押权。

第三十六条 工业用地使用权抵押的，土地连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围内可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在抵押合同和不动产登记簿中载明抵押权顺位。

第六章 服务与监管

第三十七条 依托苏州市土地二级市场交易管理服务平台，为全市工业用地使用权转让、出租、抵押提供信息发布、公示、查询、咨询和线上交易等服务功能。

第三十八条 探索建立土地二级市场交易与不动产登记信息共享机制，实现“交易+登记”一体化和“一窗受理、一网通办、一站办结”的“互联网+政务服务”业务联办工作模式。

第三十九条 汇集交易、登记、银行、税务、公证等相关部门或机构的办事窗口，为交易各方提供一站式便捷服务。

第四十条 完善公示地价体系，及时公布基准地价、标定地价、楼面地价、已成交宗地价格等信息，为交易双方合理确定交易价格提供参考。

第四十一条 交易双方应如实申报成交地价，申报价格比标定地价低20%以上的，政府可以行使优先购买权。

第四十二条 纳入工业用地全生命周期管理，定期跟踪工业用地转让后的开发建设和运营情况，严禁擅自改变土地用途。

第四十三条 推进土地市场信用体系建设，加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，打造公开、公平、公正的市场环境。

第七章 附 则

第四十四条 集体性质的工业用地使用权转让、出租、抵押参照本办法执行。

第四十五条 本管理办法自2024年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。